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閱讀：7發(fā)布時間：2025-2-16
房子就是一個家庭最重要的財富，沒有之一，根據(jù)調(diào)查組公布的數(shù)據(jù)顯示，在城鎮(zhèn)家庭的財富中，房產(chǎn)稅類固定資產(chǎn)占比超過70%。房價的任何波動都直接關乎著很多家庭的財富升值或者貶值，所以對于房價的走勢人們都非常關心。從1998年住宅全面商品化改革以來，除了2008年房價出現(xiàn)過比較大的跌幅之外，其余時間房價基本上都是上漲的，并且平均房價也從2000年的不到2000元/平方米漲到了如今的萬元左右，上漲了4倍之多。僅僅是平均房價就上漲的這么多，很多城市和地區(qū)房價在過去20年里都上漲了十幾倍甚至幾十倍。
房價的持續(xù)上漲讓以前買了房子的人都掙到了錢，特別是早上買房的人，他們幾乎就是“睡后"收入，一邊住著房子一邊就把錢給掙了。再加上本身房子就是人們生活中的必需品，人們對房子也有特殊的情感，所以很多人都非常愛買房子，甚至很多人直言有錢就買房子。不可否認，在過去20年里房子都是我國居民心目中投資產(chǎn)品，沒有之一，同時房子也給很多人帶來了巨額財富，一些人甚至僅通過買房子就實現(xiàn)了財富積累。就比如2000年北京三環(huán)房價在3500元/平方米，而現(xiàn)在都是10萬元/平方米起步，這意味著2000年買北京三環(huán)附近購買一套120平方米的房子，現(xiàn)在都已經(jīng)掙了1000多萬元。
其實，除了房子效應強之外，我國居民投資渠道匱乏也是房子受歡迎的主要原因之一，對于大部分普通人來說，除了將錢存入銀行就是拿來買房了。因此，隨著房價的持續(xù)上漲，投資房產(chǎn)的人越來越多，到了2016年時更是出現(xiàn)了全面炒房的盛況。房子除了是一個投資產(chǎn)品之外，更是人們居住的位置，是人們生活中的必需品，并且還和人們的愛情、婚姻、孩子教育以及醫(yī)療掛鉤。現(xiàn)在年輕人談戀愛結婚都需要房子，孩子上學也需要房子，在這種福利待遇的加持下，房子的作用更大了，這導致生活中城市中的年輕人必須要買房子，否則他們就無法在城市中立足。也正是這個原因，讓房子的價格一直保持上漲，就算房價已經(jīng)很高很高，剛需購房者依舊要買房子。
那么，炒房客炒作真的能夠讓房價上漲這么高嗎？答案是否定的，房價之所以能夠上漲這么高，根本原因還是有著人口的支撐。在過去幾十年里我國城鎮(zhèn)化建設的速度非常快，每年都有2000萬左右的農(nóng)村人口流入城市之中。人們進入城市之后件事就是解決住房問題，前期都是租房，但是隨著時間的推移，人們必須要在城市中買房子，否則就沒法談戀愛結婚，更不用說長期定居在城市中。而現(xiàn)在年輕人別說買房了，租房的壓力都很大，所以高房價一直困擾著當下很多人。但是房價不可能一直上漲下去，就像大樹不可能長到天上一樣。過去住房資源緊缺是房價持續(xù)上漲的根本原因，但是現(xiàn)如今我國的住房資源已經(jīng)過剩，并且過剩現(xiàn)象還比較嚴重。
根據(jù)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國超過96.86%的城鎮(zhèn)家庭都有房子，并且戶均超過了1.5套。而在城市中，農(nóng)業(yè)戶籍的居民僅占城市總人口的20%，并且這20%的農(nóng)業(yè)戶籍居民也有很多人都有房子。但是根據(jù)這些數(shù)據(jù)可以得出一個結論，僅城鎮(zhèn)居民擁有的房子就已經(jīng)足夠城市中所有的人居住，更不用說其他大部分農(nóng)業(yè)戶籍居民也有房子了。很明顯，現(xiàn)在城市中的住房資源過剩，起碼對于大多數(shù)城市來說是這樣的。住房資源過剩，就意味著以后房子會供大于求，并且2022年以來這種情況已經(jīng)出現(xiàn)，并且房價也已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)跡象。那么，在這種情況下，人們還能靠買房掙錢嗎？對于這個問題，很多人都十分關心，畢竟這直接關乎著自己財富的多少。
買房掙錢的時代已經(jīng)過去，買房不再只掙不賠
經(jīng)濟學家馬光遠過去一直看漲房價，認為房子就是投資產(chǎn)品，但是現(xiàn)在馬光遠也改變了自己的觀點，他認為房子已經(jīng)不再適合普通人投資，未來投資房產(chǎn)需要相當專業(yè)的房產(chǎn)投資知識和經(jīng)驗。也就是說，馬光遠并沒有一棍子將房地產(chǎn)行業(yè)“打死"，而是認為普通人不再適合投資房產(chǎn)，這說明馬光遠依舊看好不帶部分房產(chǎn)。對此，馬光遠提出了“3個20%"理論，即20%的城市，20%的開發(fā)商和20%的房子，意思就是只有部分城市、部分開發(fā)商的樓盤和部分房子適合投資，其余大部分房子都已經(jīng)不再適合投資。
無偶，經(jīng)濟學家任澤平表示，房地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長期看人口，而隨著我國住房資源逐漸過剩和樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊，目前樓市的金融、土地市場和客戶數(shù)量都不容樂觀。也就是說，當下的樓市基本上已經(jīng)無法支撐房價的繼續(xù)大漲了，房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。就比如從2023年以來各地出臺了很多救市政策，依舊難以阻擋房價下跌的勢頭，并且商品房成交量也持續(xù)走低。進入7月份以來，樓市行情更是降低到了冰點，不僅投資客在加速賣房的步伐，同時炒房客也都在保持觀望態(tài)度。了解樓市行情的人都清楚，現(xiàn)在大多數(shù)人看跌樓市，在這種情況下，剛需購房者不買房保持觀望是很正常的。但是開發(fā)商和二手房業(yè)主賣不掉房子，他們只能選擇加的力度，最終導致房價持續(xù)走低。
近兩年以來房價都在下跌，那么如果現(xiàn)在買房，一套價值200萬的房子，7年后的2030年還能值多少錢呢？會不會貶值的很厲害呢？對于這個問題，房產(chǎn)大佬王健林和孫宏斌的看法一致。
首先是王健林，王健林曾直截了當?shù)乇硎荆阂欢€熱點城市未來10年的房價還會繼續(xù)上漲，但是三四線城市未來10年的房價會下跌。王健林之所以有這樣的觀點，其實是根據(jù)人口流動來判斷的，畢竟房價最終需要人口的支撐。而我國的人口流動是從農(nóng)村流向城市，從小城市流向大城市，一二線熱點城市有著很多機會和就業(yè)崗位所以能夠持續(xù)吸引人口的流入，房價自然也有支撐。但是對于三四線城市來說，人口卻是一直流失的，人口的減少，房價自然也將失去支撐。因此，隨著時間的推移，三四線城市房價未來會逐漸回調(diào)，最終回到合理水平。而對于一二線熱點城市，未來房價也可能下跌，但是最終還是會因為需求的增加而繼續(xù)上漲。
其次是融創(chuàng)集團董事長孫宏斌，孫宏斌算是個公開承認我國住房資源過剩的房企負責人，但是孫宏斌依舊認為未來房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展空間。孫宏斌認為房子是一個消耗品，只要有人存在就會對住房有需求，雖然現(xiàn)在我們總體住房資源已經(jīng)過剩，但是大部分過剩的住房資源都集中在三四線城市，并且這些住房資源品質(zhì)還比較差。而隨著時間的推移，人們經(jīng)濟條件會越來越好，對住房的品質(zhì)要求也會越來越高。因此，孫宏斌認為未來人們對品質(zhì)好的中住宅需求會越來越大，而品質(zhì)差的房子會被逐漸淘汰。另外，孫宏斌也明確公開融創(chuàng)集團未來的發(fā)展方向，主攻一二線熱點城市和中改善型住宅。
總結：很明顯，雖然現(xiàn)在的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了轉折點，但是這并不意味著房價將全面開啟下跌之路，未來的房子價格會有漲有跌，并且這種分化現(xiàn)象也會越來越嚴重。因此，現(xiàn)在價值200萬的房子10年后價值多少，需要根據(jù)房子所處的城市、地段和品質(zhì)等多因素來決定。可能有的房子10年后價值500萬，也可能有的房子10年后只值50萬，甚至無人問津。總的來說，不管房價是上漲還是下跌，只要房價在合理水平，都是合理的價格。
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